A quelques semaines du démarrage de la période déclarative des impôts, la fintech Qlower – spécialisée dans l’assistance à la gestion locative – éclaire les investisseurs immobiliers des différentes possibilités qui s’offrent à eux pour optimiser fiscalement les frais liés à leurs acquisitions dans la pierre. Quels frais sont déductibles ? Mieux vaut-il les déduire en charges ou les amortir avec le bien en location meublée ?
Pour les régimes fiscaux BIC réel et SCI à l’IS, les plus populaires pour la location meublée, le choix entre déduire les charges ou les amortir dans la durée se pose. Qlower recommande de déduire ces frais en charges plutôt que de les amortir. En effet, la déduction en charges vient alimenter le « réservoir » de déficit foncier utilisable pendant les 10 années suivantes. L’amortissement de ces charges revient à en déduire une fraction chaque année pendant 40 ans environ. Ainsi, si le bien est vendu avant 40 ans, le bénéfice de l’amortissement est perdu. Enfin, le choix effectué entre amortissement et déduction en charges est fixe pour tous les prochains investissements. Donc déductible en charges tout le temps.
Qlower couvre ici la meilleure approche selon le régime fiscal pour les frais d’acquisition suivants :
- Frais de notaire (ou droits de mutation)
- Frais de courtier pour la recherche d’un crédit immobilier
- Frais d’agence immobilière
- Frais de dossier bancaire
- Honoraires et commissions du conseiller patrimonial
- Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé)
« Tous les régimes fiscaux n’exigent pas la même tenue de comptabilité. En effet, le niveau de complexité de certains régimes entraine nécessairement la tenue d’une comptabilité plus stricte et donc un niveau d’attention plus élevé. Nous exposons ici les obligations comptables et fiscales de la détention en nom propre (hors SCI) du régime foncier classique« , explique Christophe Duprat, CEO de Qlower
1.Traitement fiscal des frais d’acquisition en location vide
Lors de la location d’un logement vide, le propriétaire a le choix entre le régime Foncier réel et Micro foncier. Le régime Micro foncier permet un abattement de 30% des revenus locatifs hors charge, dans la limite de 15000€ par an de revenus locatifs hors charge. Si l’investisseur choisit ce régime, alors aucun frais n’est déductible. Ils sont remplacés par l’abattement de 30%.
Le régime Foncier réel revient à déduire des revenus locatifs (hors charges) un certain nombre de charges « réelles » qui peut amener à créer un déficit foncier, reportable sur les années suivantes pour une période de 10 ans.
Frais d’acquisition | Foncier réel | Micro foncier |
Frais de notaire (droits de mutation) | Non déductibles | Non déductibles |
Frais de courtier | Non déductibles | Non déductibles |
Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur* | Non déductibles | Non déductibles |
Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur | Non déductibles | Non déductibles |
Frais de dossier bancaire | Déductibles en charges | Non déductibles |
Honoraires et commissions du conseiller | Déductibles en charges | Non déductibles |
Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé) | Déductibles en charges | Non déductibles |
2. Liste du traitement fiscal des frais d’acquisition en location meublée
Lorsque le logement est loué meublé, le choix se fait entre le régime BIC Réel et Micro BIC. Le régime Micro BIC permet un abattement de 50% des revenus locatifs avec charges, dans la limite de 72500€ par an de revenus locatifs hors charge. Si le choix se porte sur ce dernier, alors aucun frais n’est déductible. Ils sont remplacés par l’abattement de 50%.
Le régime BIC réel revient à déduire des revenus locatifs (avec charges) un certain nombre de charges « réelles » qui amène aussi à la création d’un déficit foncier, reportable sur les années suivantes pour une période de 10 ans.
Frais d’acquisition | BIC-réel (Réel simplifié, | Micro-BIC |
Frais de notaire (droits de mutation) | Déductibles en charges ou en amortissement*2 | Non déductibles |
Frais de courtier | Déductibles en charges ou en amortissement | Non déductibles |
Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur* | Inclus dans l’amortissement du bien | Non déductibles |
Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur | Déductibles en charges ou amortissement | Non déductibles |
Frais de dossier bancaire | Déductibles en charges *3 | Non déductibles |
Honoraires et commissions du conseiller | Déductibles en charges *4 | Non déductibles |
Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé) | Déductibles en charges | Non déductibles |
3. Liste du traitement fiscal des frais d’acquisition en SCI à l’IS
Un investissement immobilier acquis via une SCI soumise à l’Impôt sur les Sociétés fonctionne comme un LMNP au réel pour le traitement fiscal des charges.
Frais d’acquisition | SCI à l’IS |
Frais de notaire (droits de mutation) | Déductibles en charge ou amortissement |
Frais de courtier | Déductibles en charges ou en amortissement |
Frais d’agence immobilière supportés par le vendeur* | Inclus dans l’amortissement du bien |
Frais d’agence immobilière supportés par l’acquéreur | Déductibles en charges ou amortissement |
Frais de dossier bancaire | Déductibles en charges |
Honoraires et commissions du conseiller | Déductibles en charges |
Assurances (emprunteur / PNO / Loyer impayé) | Déductibles en charges |
À propos de Qlower
Qlower est une solution digitale simplifiant chaque étape de la gestion d’un patrimoine immobilier. En réunissant le meilleur des technologies bancaires (Open Banking, Intelligence Artificielle) et de l’expérience en investissements immobiliers, l’application Qlower automatise la gestion locative, la comptabilité, jusqu’à la génération des déclarations fiscales. Ces informations enrichies par un service client ultra compétent produisent des conseils patrimoniaux toujours pertinents. 200 millions d’euros d’actifs immobiliers sont actuellement gérés sur la plateforme lancée début 2021.
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